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局部危房是指随时有局部倒塌可能的房屋。局部危房是指因地基、基础产生的危险，要能危及部分房屋，导致局部倒塌的房屋;因墙、柱、梁、混凝土板产生的危险，可能构成部分结构破坏，导致局部房屋倒塌的房屋；因屋架，檩条产生的危险，可能导致部分屋盖倒塌，或整个屋盖倒塌但不危及整幢房屋的房屋；因搁栅产生的危险，可能导致整间楼盖倒塌的房屋；因悬挑构件产生的危险，可能导致梁、板倒塌的房屋；因筒拱、扁壳、波形筒拱产生的危险，可能导致部分拱体倒塌但不危及整幢房屋的房屋。
砖砌体是古老的建筑材料，由于其具有良好的物理力学性能，而且造价低、取材方便、性能良好，因此在我国被广泛应用，是传统的主导墙体材料。我国正处于发展时期，许多上世纪遗留下的砖混结构建筑物都已年代久远，在建设和使用过程中都已经出现不同程度、不同形式的裂缝，这是一个相当普遍的现象。裂缝的存在降低了墙体的质量、耐久性及抗震性能等，对人民的生产生活都造成了严重隐患。
鉴定人员接到房屋安全鉴定任务后，应按下列要求进行调查：
①按房屋规模大小、结构复杂程度选派相应数量的鉴定人员（至少两人，且必须有一名工程师）承担鉴定工作；
②向申请人调查被鉴定房屋的历史、现状、使用、维修、改建及其他有关情况，做好相关记录；
③查阅房屋设计、施工、改建、加固的图纸、说明、照片及其他有关技术档案资料；
④制定现场查勘方案（包括重点检查项目），准备必要的检测工具仪器等。
房屋检测机构有选择地对损坏构件的强度、刚度、稳定性等进行复算； 将检测和复算的资料分析整理汇列成文字图表，出具检测结果。对初始调查、现场查勘、检测验算获得的全部资料进行全面分析，对照所颁布的房屋完损等级标准，确定房屋的损坏等级。如果定为危险房屋，则须对照部颁《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）判定危险范围。

设计跟建筑材料也能造成裂缝的产生。由于建筑材料的不同，热胀冷缩的程度也不尽相同。较明显的例子，普通砖块受温度影响的膨胀系数还不及混凝土的一半。温度变化使得房屋不同材料的收缩程度不同，相互之间产生某种力，当这种力**过房屋承受能力时，房屋就会出现裂缝。
检测内容
1）房屋建筑结构情况的检测与复核（没有图纸需进行测绘）；
2）房屋主要结构材料强度的检测；
3）房屋相对不均匀沉降和倾斜情况的检测；
4）房屋损伤状况检测；
5）房屋改造方案及使用荷载的调查分析；
6）房屋结构安全性的分析与评定（考虑和不考虑地震作用下承载力验算）；
7）对存在的问题提出处理建议。

房屋建筑安全鉴定是指对房屋的完好与损坏程度和使用状况是否危及安全使用的安全进行查勘、检测、鉴别和活动。房屋建筑安全鉴定主要是通过调查和借助检测仪器对结构构件进行检测，并根据检测数据结合国家相关规范标准对建筑物安全性给出客观评估，然后参照鉴定结论问题建筑物给出科学的改造和加固建议。
检测验算
　　（1）现场对损坏构件进行有目的的检测，检测项目主要包括：倾斜率、挠度、裂缝（宽、长、深）及砌体、钢筋混凝土、砂浆、砖的强度。对于一般检测工具还不足以确定其强度的，应另委托专业试验机构对重要部位的构件进行采样试验。
　　（2）有选择地对损坏构件的强度、刚度、稳定性等进行复算；
（3）将检测和复算的资料分析整理汇列成文字图表，出具检测结果。
　荷载裂缝：由第一类荷载直接作用产生的应力所引起的裂缝，称为荷载裂缝。当结构自重、使用荷载等因素**过设计初始设定值时，造成结构承载能力小于荷载作用，导致结构产生裂缝。在由外荷载直接引起结构裂缝的工程，普通钢筋混凝土构件当内力达到30%极限荷载时（混凝土应力达到抗拉强度）便已出现裂缝，裂缝宽度在0.05～0.10mm，这种裂缝对结构的安全度一般没有影响，还可承受70%～80%的极限荷载。所以，混凝土结构允许带裂缝工作，只要在一定程度或规范允许宽度范围内即是安全的。
　　变形裂缝：由第二类荷载变形荷载引起的裂缝。当结构受第二类荷载作用产生变形，变形受到约束得不到自由伸展时，会引起结构内部产生应力，应力**过一定数值时会引起构件裂缝。在变形作用下，结构的抗力与抗裂性取决于混凝土的抗拉性能，即抗拉强度和抗拉变形。在由变形变化引起裂缝的工程中，**静定结构占多数，由于这类结构的承载能力有较大的安全度，有较好的韧性，能适应较大的变形，有时尽管裂缝较严重，房屋也不至于出现倒塌破坏。据统计，混凝土结构的这种裂缝占全部裂缝的80%以上，其中又以温度、收缩裂缝居多，地基变形裂缝次之。

构件评级的原则：
　　（1）混凝土结构构件应按位移和裂缝两个检查项目进行评级；砌体结构构件应按位移、非受力裂缝和风化三个检查项目进行评级；钢结构构件应按位移和锈蚀两个检查项目进行评级；木结构构件应按位移、干缩裂缝和初期腐朽三个项目进行评级。以上各结构构件均按其检查项目分别评定每一受检构件等级，并取较低等级作为该构件使用等级。
　　（2）一种构件的评级一般按该类构件的数量评级，该种构件只可以含低一级的构件；
房屋安全质量检测是保证房屋安全性能，排除房屋隐患，提高房屋使用年限的必要手段，降低房屋危险几率。
房屋鉴定的目的是找出建筑物的问题所在，所以其在现场查勘，检测时，尽量的检查那些有缺损及主要部位。其尽量采用对建筑物没有损伤的检测方法；质量评定是对整个建筑质量的评价。其所抽取的是随机的取具有代表性的部位，方法要尽量准确。由于检测抽样方法不同、评定标准不同、检测项目、检测切入点不同，有时会出现质量合格性与结构安全性不一致的情况。
由于建筑年代、使用年限、原设计估计不足等诸多因素影响,建筑物已经出现不同程度的损伤, 由于种种原因不能推倒重建，为了揭示既有建筑结构的潜在危险，避免事故发生，延长其使用寿命，故需要对现有的结构作用效应、结构抗力以及相互关系进行检测、鉴定，并在科学鉴定的基础上对结构进行加固设计。